手机

首页 > 新闻中心>行业新闻

房地产建设工程施工合同条款设置博弈

来源:www.syhxzy.com | 发布时间:2018年01月18日
一项复杂的房地产开发建设工程项目中,发包方和承包方是最核心的参与主体。房地产开发企业通过投资建设,以按时取得质量合格的工程为核心目标;承包人的最主要目的则是通过专业知识和施工劳动,取得符合预期的工程价款。实践中,无论是在招投标报价阶段、合同履行过程中、还是竣工结算阶段,因为承发包人合同地位并不均衡,工程价款纠纷,以及因主张工程价款所引发的质量、工期争议屡见不鲜。为此,房地产发开企业和工程施工企业经常诉讼缠身,影响投资效率和工程行业的健康发展。

2010至2019年“中国裁判文书网”公开的数据统计表明,建设工程施工合同纠纷的案件争议数量从3908件/年,上升到227781件/年,翻了超过50倍,其中,直接的工程价款争议案件的数量翻了36倍之多。
 

建设工程施工合同纠纷大数据图表
来源:alpha

总览近10年来的争议案件,可以发现,房地产开发和建设工程全生命周期过程中均可能出现争议,如果等到争议发生之时,才寻求法律服务,恐怕时已晚。诉讼法律服务和非诉法律服务不是割裂的,在项目合作开发、投资立项、招投标、合同签订、合同履行和竣工结算全过程中,应更早地让专业的法律意见进入项目,才能提前评估风险,更好地辅佐商业决策的作出。实际上,如果管理得当,绝大多数的争议完全不需要走向法庭。



实践中,承包人因相对弱势地位,往往对于实质性条款没有太多修改余地,房地产开发商企业为自己设置了诸多霸王条款,真的就万无一失了么?施工企业在签约时接受了诸多霸王条款,就一定能按照合同的约定履行吗?

海量的争议案件的出现和法 院的裁判结果告诉我们,利益明显不均衡的合同,即便得以签成,在实际履行中,也大多一定会产生争议,也大多一定会走向诉讼。

即,严防死守的合同其实并不利于争议预防和化解,商业合作的本质应是追求共赢和相对的he利益平衡。结合现行法律规定和笔者在服务房地产、工程企业过程中所积累的经验,笔者认为,以下三种情形能够一定程度上平衡双方的权利义务关系,通过诉讼应用场景反观合同条款的设置,值得承发包双方在签约谈判时更加温和地进行博弈:

1.     在价格调整中设置合理的幅度;
2.     在支付条件中附加默示认可的条款;
3.     事前约定增加除法 院和仲裁机构之外的其他争议解决方式。




按照资金信托新规30%非标债权比例的限制,位列净资产第一的平安信托,给单一房企提供的信贷融资总和约为125.5亿元,排名第十位的外贸信托为53.2亿元。排名前10的信托公司平均净资产为238.1亿元,单个客户的融资规模被限制在70亿元左右。如果按照中位数计算,68家信托公司中有34家给单一房企提供的信贷融资总和将不能超过22.40亿元。

这意味着,今后信托公司与头部房企“总对总”的大客户合作战略将很难再看到。据公开报道,2018年四季度以来,随着房企融资渠道接连收紧,房企纷纷宣布与信托公司签署战略合作协议,以锁定融资额度。比如,光大信托先后与花样年、泰禾、福晟分别签署了100亿元、200亿元、100亿元的合作协议,兴业信托与正荣地产达成100亿元合作协议,平安信托与正荣地产签署了200亿元的战略合作协议。

资金信托新规下,头部信托与头部房企的大客户深度合作将被打破。于信托公司而言,扑向头部房企“吃大户”的模式行不通了。于房企而言,单个房地产项目动辄融资十几亿甚至数十亿元,全国性房企同步开发需要融资的项目众多,将不得不与更多的信托公司建立融资合作,但是鉴于信托行业同样的分化局面,房地产行业整体的信托融资规模必将受到压缩。

这与房地产行业降杠杆的宏观调控导向一致,也是为了防控集中度过高带来的风险隐患。安信信托“成也地产,败也地产”的教训就在眼前。